不動産業

サラリーマン大家は本当に成功できるのか貴方も気になるでしょう

はじめに

私の友人で不動産会社をやっている人のお話を聞いてきましたのでまとめてみました。

現在日本では、320万人が不動産所得を手にしています。

1200万人が行なっている株式投資と比べ、約4分の1の市場規模なのです。

おおかたのサラリーマン大家は会社や同僚に開示してはいませんが、本当のところはサラリーマン大家はたくさんいます。

不動産投資の仕組みをキチンと理解して、賢明な考え方で投資すれば、自分の隣りに座っている同僚やお付き合いをしている彼とか彼女でも、安定した家賃を手にする事ができます。

常日頃なかなか知ることのできないサラリーマン大家の全容について詳しく分析し、いかにしたらサラリーマン大家として成功出来るのか、わかりやすく書きました。

投資物件の種類はいろいろあります

不動産投資のメリットだけを見て投資をすると、後になって後悔することになりかねません。

根気よくリスクを見極めてからサラリーマンにちょうど良い不動産投資法を探し出して下さい。

ひと口に不動産投資と言っても、 投資物件の種類はいろいろあります。

中古と新築、そしてワンルームタイプとファミリータイプ、区分所有と一棟アパート投資などがあります。

1つずつを組み合わせると、 いろいろなパターンの不動産投資があげられます。

新築一棟アパート サラリーマン大家が後悔した失敗事例

そういった数ある不動産投資の中でも「やらなければ良かった」と、実際にサラリーマン大家が後悔した失敗事例を書きました。

一棟アパートサブリース問題賃貸需要の充分でない地方の土地にアパートを建てたことで、サラリーマン大家を追い詰めることがあります。

10年前、知人の家族が畑のまん中に一棟アパートを建設しましたが、今となっては10部屋中3部屋しか埋まっていないそうです。

それもれのはず、周辺は学校も工場もありません。

初めから、賃貸経営にはふさわしくない立地ということです。

それにもかかわらず、付近の土地には、また新しい一棟アパートが建設中なのです。

どういうわけで、このようなことが起きているのか。

「家賃を保障するサブリース契約だからこそ安心です」ハウスメーカーはサブリース契約を切り札として、アパートを建てる事を勧めてきます。

こういった甘い言葉によって、アパートを建設する人が大勢います。

けれども、サブリース契約は、当初の家賃を長期間保障してもらえるものではないのです。

いずれ、2年が経過するとサブリース契約の見直しを迫られるのです。

新しく見直したサブリース契約でしたら家賃を下げられ、月々のローンの支払いが持ち出しになることも考えられます。

そうであってもサラリーマン大家は甘んじて受け入れるしかありません。

見直しに応じないとすればサブリース契約が解約され、空室のアパートのみ残されるからです。

人口減少時代の今、地方の便の悪い土地にアパートを建てたとしても、高い入居については見込めません。

中古一棟アパート投資

また、近辺の家賃相場が1万円台と家賃崩壊が起こっていたり、1つの工場や学校に依存度が高い場所が地方にはあります。

そういったエリアにある中古一棟アパートは、格安で数千万円から取得することが可能だと思います。

しかし、利回りの良さに惑わされ、生半可に購入すると空室リスクで悩み苦しむことになります。

意図的に地方にある築年数が経った1棟アパートを好きで購入するサラリーマン大家もいますけれど、おすすめ出来ないです。

そうわ言っても格安の中古アパートを購入できて、リフォームを行うことで、外観から想像もつかないような、魅力がある室内に仕上げることが出来れば、高い収益が得られる一棟アパートとなって様変わりするかもしれません。

どんな物件を選択し、どういったリフォームを施すか、サラリーマン大家の中でも、豊富な経験と高い資質が必要とされます。

中古アパートは、未経験で不動産投資するサラリーマン大家については不向きです。

中古アパート購入にあたっては立地条件は大事です。

さらに購入する段になっての価格交渉なども必要になるでしょう。

表示価格のままで購入を検討するだけでなく、指値することも前提となります。

指値する時の、理由付けも当然見つけださなくちゃいけないですね。

ファミリータイプ戸建投資

ファミリー層が住んでいる戸建ては、入居者が長く住む傾向といわれるものの、出た後が手間がかかります。

入居者募集の時期によってはそれ相応の苦戦を覚悟しないといけないのです。

今年4月、私の知り合いが1000万円という価格で3LDKの戸建住宅を購入にいたりました。

JR東京駅から1時間ほどの距離にある千葉県松戸市の北総開発鉄道「秋山駅」徒歩13分の戸建中古物件です。

築25年の木造2階建、駐車場も置かれています。近辺の家賃相場は8万だそうです。

相場の家賃で入居者がつけば、表面利回りで9.6%といった高い利回りが期待されました。

物件の周辺には、これ以外の戸建賃貸は見当たりませんし、入居者も決まり易いはずだったのです。

物件は、前の持ち主が自宅として20年以上使われていたため、賃貸するためにリフォーム工事をすることになりました。

けれども、このリフォーム工事が厄介な問題でした。

リフォーム費用は予想外の150万円!周辺家賃の相場は8万円くらいですから、約1年半の家賃にもあたります。

リフォーム費用のうち、壁紙の張り替えのみでも80万円だそうです。

残り70万円は、台所の水回り一式を全て交換した場合の費用だそうです。

賃貸契約が長期化したりとか、ペットを飼っていたとしたら、家の痛みもひどくなります。

かりに退去するたびに、全部の壁紙を張り替えることとなれば、高額リフォーム費用を負担することを続けることが起こります。

更に、部屋が広めの分、壁紙の張り替えやリフォーム箇所も増えて、工事期間も長くなります。

工事期間が長くなるというのは、その分だけ空室期間も長くなるということなのです。

さっきのリフォーム工事に費やした期間は約1ヶ月でした。

入居者の募集し始めた時には、とっくに引っ越しシーズンのピークを逃してしまいまいした。

その結果、空室は4ヶ月も続き、どうにか入居者が決まりましたが、そちらの方は近所の工事関係者の短期需要でした。

「何とかキレイにしたのに、半年後には出て行っちゃうんですよね。そのタイミングでリフォーム費用はどれ位掛るのか、かなり心配なんだよ。こんなはずじゃなかったんだよ。」

冷静になれない様相で黙り込んだ知人が印象的でした。

戸建賃貸は大きな分、リフォーム費用も高く、その為の期間もワンルームに比べて長くなります。

以上です。

次回の記事として、サラリーマン大家になった人の生の声をお伝えしようと思います。

 

 

 

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