不動産業

一番初めの不動産投資 失敗の3大リスクと専門家の防止術

不動産投資の3大リスク

今回は、不動産賃貸業を営んている友人の話と私の経験を纏めてみました。

リスク1

「安定収入」を脅かす「空室率の上昇」

リスク2

「予想外の支出が増え、手取りが減る」

リスク3

「高値で掴んで、売却時に値下がりした」

貴方も不動産投資をやってみたら

今回は、不動産投資をこれからやりたいとお考えの方向けのお話しです。

貴方も不動産投資をやってみたらどうでしょうか。

まずは学んでからですね。

不動産投資における3大リスクとその対策を明らかにします。

不動産投資はリスクへの対策がとれるのが、金融商品などとの全然違うところ、特質です。

3大リスクと実際の収益不動産オーナーが行っているリスク管理術を端的に示したいと思います。

不動産投資の3大リスクとは?

世の中にある投資全般にはリスクが伴います。

その中の不動産投資のリスクは、ほかのさまざまな種類の投資と比べて特別高いわけではないです。

不動産投資は、「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われます。

急激な変化のない賃料収入というインカムゲインを中心に、相場上昇期に売却すればキャピタルゲインを得られる可能性もあります。

不動産投資が他の投資商品と大きく違う点が、「借り入れ」の存在です。

借り入れ金利の変動は不確実ですから、リスク要因ととらえることが必要です。

自己資金が多いほど、「ローリスク」に近づくと言えます。

しかし、ローンはリターンを大きくするのに役立つということも覚えておくべきです。

もうひとつ、不動産投資の大きな特徴は、管理運営のやり方次第でリスクを下げて運用益を高められることもあります。

たとえば株価は、自分ではコントロールできないです。

これに対して、不動産投資の場合は物件に手を加える、入居者募集を工夫するなどして、収支を改善できる可能性があります。

一定のコストはかかるにしても、自分でコントロールできるのは大きなメリットです。

不動産賃貸業としての自覚をしっかり持ち、勉強することでどんどん上達するでしょう。

不動産投資のリスクとは、具体的に何ですか

不動産投資の3大リスクについて、それぞれの対策を明らかにします。

1 不動産マーケットによる空室リスク

大きなトレンドとして「人口や世帯数が減少して、既に空き家が大幅に増加しているため、賃貸住宅の空室率の上昇は避けられない」という見方があるわけです。

しかし、すべての地域で人口が減っているわけではありませんでしょう。

事前に地域の不動産マーケットをきちんと調査して、賃貸需要のある場所を選ぶことで、回避できるはずです。

「人口・世帯数の減少が大きい郊外、地方都市は賃貸需要が乏しい」「駅近物件でないと入居者から選ばれない」などとも言われております。

全体傾向としてはその通りですが、こうしたエリアがどれも駄目というわけではないです。

地域のニーズにあった物件なら通用する場合もあります。

 

オーナーAさんの話

「郊外の駅からバスを利用する立地、いわゆるバス便エリアの駐車場付きの一戸建てに投資しています。

価格はおよそ1800万円で購入しました。

表面利回りは約8%です。子育てファミリーが安定して入居してくれています。

この立地で、ワンルーム主体のアパートだったら手を出さないと思います。

戸建て賃貸には共用設備はないし、敷地周りの掃除は入居者が自分でやってくれるので、維持管理のコストや手間がほとんど掛からないのもメリットです」

 

2 物件に由来する空室リスク

物件そのものの空室の原因は、「賃料設定が高い」「入居者の募集活動が適切でない」「築年数の古い物件で建物・設備の老朽化している」などがあります。

こういったリスクも事前の調査である程度まで避ける事ができます。

まず、物件のレントロール(各部屋の賃料と入居状況)を確かめて、周辺相場から見て妥当かどうかを確認します。

こうした作業をやっていない人が意外に多いかもしれない。

購入後に家賃が高めだと気づいたら、速やかに賃料を修正しましょう。

賃料が適正なのに入居者が入らない場合は、賃貸仲介・管理会社とのつきあい方に問題があることがあります。

募集活動を熱心に取り組んでもらえるように、賃貸仲介管理会社に対してアピールするのがポイントです。

 

オーナーBさんの話

「我が家は代々アパート経営をしていますが、父は空室が長引くと、『どうして部屋が埋まらないんだ』と上から目線でよく営業マンを叱責していました。

それでも、なかなか部屋は埋まりませんでした。

そういう姿を見ていた自分が引き継いでからは、賃貸仲介管理会社の勤務状況などを調べて、営業の邪魔にならない時間帯に菓子折りを持ってお願いに行くようにしたのです。

『私の物件をよろしくお願いします。決まったら、広告料も上乗せしますので』と、ビジネス・パートナーとして接するようになったら、空室が出てもスムーズに決まるようになってきました」

この違いは何でしょうか。

オーナーにとって、仲介業者というのは大事なお客様(入居者)を連れてきてくれる、非常に大切にすべきお客様なのです。

 

3 修繕費・維持費による支出アップのリスク

老朽化や設備仕様の陳腐化が原因で空室が増えるのは、ある程度はやむを得ないです。

こういう場合も、物件選びの段階で防げるリスクだと言っていいでしょう。

物件の現地見学の際に、不動産仲介会社の営業担当者を通じて修繕履歴や長期修繕計画書を提供してもらい、中身を確かめます。

こういった書類がなければ、元のオーナーからヒアリングをしてみましょう。

購入後に修繕が必要だと気づいた場合は、なるべくコストを抑えて施工する方法を考えるのです。

コストを抑えるためには、管理会社任せにせず、自ら工事金額の相場を調べたり、見積りを確認したりするべきです。

 

オーナーCさんの話

「屋上防水の工事を低価格で行う業者を選び、施工が終わった後に太陽光発電装置を設置しました。

売電収入が得られるうえに、太陽光パネルでカバーするので防水層の劣化防止にもつながるのでです。」

 

維持管理費の負担が重くなる原因の一つは、物件の共用設備と言えます。

エレベータ、給水ポンプ・受水槽、消防設備などは、定期点検・清掃、補修コストが掛かります。

共用設備は、どういうわけだかある日突然壊れるものです。

こうした共用設備の少ない中低層のマンション、アパートを選択しておくと支出のリスクを抑えることが可能なはずです。

購入後に維持管理費用の負担が重いと感じた場合には、管理会社との契約内容の見直し、委託先の変更なども検討するべきです。

 

4 リフォームの費用が嵩んで支出が増えるリスク

入居者の入れ替わり時に行う原状回復のリフォームは、一定の間隔で必ず発生するものとして収支計画に織り込んでおきましょう。

また、老朽化した設備仕様をリニューアルするためのリフォームは、空室率を下げるためには欠かせない対策です。

そうかといって、最新設備を入れて内装デザインまで凝った作りにすると、コスト負担が重くなってしまいます。

最近では、そこまでお金をかけずに、入居者ニーズの高い設備仕様にアレンジしてくれるリフォーム業者が増えてきたようです。

そうした業者を調べて、費用対効果の高いところに依頼するように気を付けて下さい。

 

5 金利上昇による返済負担アップのリスク

固定金利で返済していれば安心です。

ですが不動産投資ローンで変動金利を選んだ場合の金利上昇リスクについては、皆が言うほど恐れる必要はないと考えられます。

マイホームの住宅ローンの場合は、金利の上昇がそのまま返済負担の増加につながりますが、不動産投資ローンの場合は、利子は経費になるため、金利上昇がダイレクトに手取り額の減少に跳ね返るということではありません。

また、市場金利の変動と、適用金利は必ずしもリンクしないのも不動産投資ローンの特徴になります。

住宅ローンの変動金利型は、年2回の金利見直しの際に市場金利の動きが自動的に反映される仕組みです(5年間は返済額を変えずに利息と元金の割合で調整される)。

一方、不動産投資ローンの場合は、個別に審査して、オーナーの返済実績に応じて適用金利を調整します。

 

オーナーDさんの話し

「昔の話ですが、市場金利が一時上がったときがありました。その時は借りている不動産投資ローンも引き上げられるのではないかと冷や冷やしていました。けれども、銀行の営業担当者から、大幅な金利引き上げの話は出ませんでした。」

『10年以上も返済実績を積んで元金が減っていますし、家賃収入から定期預金も積んでいただいているので、0.3%アップをお願いできますか』ということでした。

知り合いの大地主の中には、取引実績と保有資産から、金利引き下げの提案もあったようです。

私も何年かしたら、金利引き下げの条件変更を交渉してみようかと思っているところです」

 

今回は以上です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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