不動産業

「サラリーマン大家」の時代は終わるのか その2

不動産投資が失敗に終わる特徴の三つ目

3つ目は、「自分の負えるリスク範囲を分からない把握できていない」ことです。

勉強不足で不動産投資を始めてはいけないです。

ほんの数百万円程度で始めて、もしも失敗したなと思ったら手放して「ハイさよおなら」なんてお気楽なものであればいいですけどね。

投資家の中には「すべての財産を投げ打ってでも、この投資に賭ける」という方もいますが、サラリマーン大家の場合には「プラスαの安定した収入があればいい」というひとがほとんどではないでしょうか。

ですから大きなリスクを負う覚悟ができていないのであれば、万が一不動産経営が上手くいかなくなった場合でも自分の年収から返済できる金額の範囲内で買うことです。

不動産投資物件を買う時には、物件のある立地や利回りの良い物件を探し出すことです。

特に、入居者の需要がある立地の物件であることはかなり重要なのです。

ただし立地が良いと、物件価格も高めになってしまいますけど。

立地を取るか、価格(利回り)を重視するのかバランスを取るのが難しいところでもあります。

お安い価格(高利回り)の不動産というのは、大抵の場合需要が少ないという難点があります。

入居者の需要が少ない立地の物件というのは、買った後の苦労をいとわないというのであればありなのかもしれないです。

ですが、専業大家さんならなんとかなるかもしれない物件では到底サラリーマン大家さんが順調に不動産経営というのは、かなり無理な話になるでしょうね。

サラリーマン大家さんで、立地のよくない物件では厳しい経営を強いられることになる確率は高いです。

借り換えに応じてくれるところはまずない

私の相談者の中には、自分の身の丈に合わない高額物件を、収益性への過度な期待から多額の借り入れをしてまで購入してしまった方もいます。

購入後、空室が続き返済に追われ、ローン利息を減らすためにローン借り換えを試みようとご相談にいらっしゃいますが、その時にはすでに手遅れです。

銀行も貸したお金が回収できない「貸し倒れリスク」が怖いため、不相応の過剰な借り入れを行なっている方に対して、借り換えに応じてくれるところはまずないです。

不動産投資にはリスクが付きもの

不動産投資には、空室になるリスクや地震や火災が起こるリスクが付きものです。

今回の新型コロナ肺炎の大流行など、想定外のようなことが実際に起こっております。

家賃減額の相談などが、大家さんに相談きているのが現状なのです。

これらのリスクを無視して、身の丈に合わない最大限の資金を借り入れた場合、返済に追われ日常生活にまで支障がおよび、最悪、破産というケースにも陥ります。

不相応なローン借り入れが招く悪循環

たまに「物件を購入する際に銀行が資金を貸してくれるのは、自分に返済能力があると認めてもらえたからだ。本当に危険な金額ならば銀行側が貸すことはないだろう」と言う方もいますが、これは半分正解で半分不正解です。

銀行はもちろん、返済が期待できない程度の投資家に対しては融資を行いません。

しかし、多少のリスクであれば金利を高くすることを条件に融資を実行するのです。

借りようと思えば、年収のおよそ20倍くらまでの金額を借りることができます。

もちろん借り入れ金額が大きくなればなるほど、銀行側の貸し倒れリスクも大きくなるため、金利も高くなります。

貸出金利についても慎重な見極めが必要になります。

間違っても3.5%とか4.5%で30年ローンなどの融資受けることはお勧めできないです。

融資が決定しても、銀行側は投資家に対して「あなたは貸し倒れリスクがある不相応な金額を借りようとしているのだから、通常より高い金利での貸付になりますよ」と親切丁寧には説明してくれないです。

銀行マンとしても、契約を取らねばならない事情があったりするのです。

今後破綻しそうなケースがたくさん出てきている

もし投資家側が、上記の金利を通常として受け取ってしまうと、万が一不動産経営が上手くいかなかった場合、通常の金利で借りた場合よりも早い段階で資金が底をついてしまい、苦しい経営に陥る可能性も高まります。

そして、金利を安くしようと借り換え先金融機関を見つけようとしても、ほぼ見つからないです。

実はいま、このような今後破綻しそうなケースがたくさん出てきているのです。

数年前から続いた、不動産投資ブームに乗せられて業者の言いなりに物件を増やしてきたサラリーマン大家さん。

そんなサラリーマン大家さんは、とても苦しんでいるのではないでしょうか。

そんときはひとりで悩むのではなく、身近な相談できるひとへ相談することです。

相談する相手によっては、ますます地獄にはまり込むこともあり得ますのでご注意ですよ。

専門家をうたうような業者だとか、そういった人の中には不心を隠して相談に乗ったふりをして近づいてくるかもしれないです。

相談する相手によって、将来がバラ色に変わる

また相談する相手によっては、うまく嵌められて地獄行きなんてことにもなりかねないです。

相談できる相手は、慎重に見極めましょう。

例えば、地元にもある大家の会などに顔を出してみることをお勧めします。

親切なひとも、多くいらっしゃるはずなのです。

とても親身になって真剣に相談のってくれるかもしれないです。

一部そうでないかもしれなひとも…

やはりいないとは断言できない。

あなたの生きている世界には、いろんなひとがいるから世界が成り立っているのだというごく当たり前のことを冷静に考えてみてくださいね。

 

ではまた。

 

 

 

 

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