不動産業

不動産投資「サラリーマン大家」の時代は終わるのか その1

「サラリーマン大家」の時代は終わるのか その1

収益化が上手くできていない投資家に多いのが、「不動産投資を副業として行う」いわゆるサラリーマン大家と呼ばれる人たちです。

この数年、人生100年時代の老後資金への不安から、年金や生命保険代わりとして資産運用を検討するひとが増えています。

特に若い人たちへの広がりが目立ち、ある程度収入が高く、また意識が高い若者ほど早々に不労所得を獲得するための投資を始めようとする傾向にあります。

投資の中でも不動産投資は

「自己資金がなくても始められる」

「後世に資産として残せる」

「毎月一定の収入が手に入る」

などの特徴があり、現実はどうなのかは関係なくて、魅力的に感じるようです。

しかし、不動産投資を安易に考えていると、不労所得を得るどころか、赤字を生み出すアパートを抱え込むこととなり最後にはバンザイなんてことになってしまいます。

買ってしまった不動産価値が低いのが殆どケースであるので、売却したくても買い手が誰もいないという事態にも陥ります。

何故なら、高く売れない理由としてはローンの残金が多く残ってしまって損きりも出来ない状態ということです。

売りたくても安くは売れないという事情に落ち込んでしまうのです。

ですから骨の芯まで、厳しさを味わうことになり兼ねないのです。

まぁに、買った時よりも高く売れたという話もあるのですけども。

そんな奇跡のような「偶に」を期待していてはいけないです。

2020年の今ですが、これから先は物件価格は下がる方向に向かってゆくでしょう。

いまサラリーマン大家さんになっているひとは、ますます売れない状況になってゆくかもしれないです。

では、不動産投資を手堅い投資に変えるにはどうすれば良いのか。

これからお話することとして、失敗する人たちの特徴を確認しながら、私なりの解決方法の提案なのです。

不動産投資失敗に終わる人の特徴三つ

1つ目の特徴は、「不動産業者の言いなり」が挙げられます。

今のご時世、ネット検索で大抵の情報は網羅できてしまいますが、不動産投資に関しては自身で不動産投資業を学ぶことが何よりも重要なのです。

不動産は、売主である不動産業者側と買い手側の非対称性が大きい業界です。

物件価値の高い売買物件情報は不動産業者がネット非公開で握っていることが多く、業者主催の不動産投資セミナーなどに参加しなければ情報を得ることはできないです。

またセミナーに参加したからといって、そうそう簡単に価値の高い物件に巡り合う確率も低いのです。

セミナーに参加しても、プロの営業マンに自身の求めるものとは異なる物件の投資メリットを説かれ、上手く丸め込まれてしまうというケースもあります。

また物件購入に際して必要な不動産投資ローン借り入れも、自分が組むローン金利が高いのか安いのかを判断することが難しい状況なのではないでしょうか。

その結果、不動産業者から言われるがまま(これがダメ)にローンを組むことが多いようです。

株式にしろFXにしろ投資で成功するには、必ず自分で情報収集や勉強をして知見を広げることが大切です。

複数のセミナーを渡り歩く、投資家コミュニティ上で情報収集するなど、自分で知見を広げる努力を怠ってはダメなのです。

そうでなければ偏った情報に流され、生涯賃金の数割分をドブに捨てることになりかねないです。

不動産投資は買ったら終わりではない

2つ目は、不動産投資を「買ったら終わりだと思っている」点です。

そうでなくて、買った後の方が一番重要なのです。

サラリーマン大家の中には、物件選びは慎重でもその後の管理は杜撰なひとがいます。

物件の維持管理を怠っていると、最初はどんなに収益性が高く利回りの良い物件であったとしても、入居者が決まらず空室が相次ぐ事態に陥りやすくなります。

不動産投資で成功するためには、買うことよりも買った後の物件の維持管理につての勉強と実践の繰り返しが一番重要なことなのです。

物件価値は老朽化にともなって落ちていくし、新築物件が出てくることにより周辺の競争環境も変わってきます。

安定した家賃収のためには、優秀な管理会社を見つけ、どのようにすれば入居者が入るかを自分でも考え、時には家賃・礼金・敷金などを調整することが必要になるのです。

不動産仲介業者にも、賃貸契約を決めてくれたら広告料を上乗せ支払うなどの大家として対策は動けるところ多いです。

その他にも収益性をあげるために、ローンの借り換えを検討するシチュエーションも出てくるでしょう。

このように不動産投資は、常に先を見据えながら動く事業経営のようなものであり、決して買ったら終わりではないのです。

 

「サラリーマン大家」の時代は終わるのか その2へ

続く。

-不動産業

© 2021 アパキタ不動産のブログ