コラム

分譲マンションが空き家ばかりとなる東京

分譲マンションが空き家ばかりとなる東京都

空き家問題のお話を。

2020年

皆さんは「空き家」と聞かされて、どういう家を想像されますか。

ほとんどの方が「古い木造の家屋が、雑草の生い茂る中で崩れかかっている」姿を想起するだろうと思います。

だけど、実際は日本の空き家のほとんどは、ここ最近戸建てではなく「マンション」になります。

さらにそれが「入居者が付いていない賃貸マンション」でなくて、「住宅ローンを組んでまで買い求めた分譲マンション」の中にあるという、一昔前にはびっくり仰天のようなことがいよいよ起きているのです。

 

このため、東京都はかねてより「空き家対策」に手をつけ、分譲マンションにおいても「所有者不詳の空き家」に対応すべく動きだしているというのです。

 

管理費や修繕積立金が徴収することができない 分譲マンションの空き家問題とはどういうものだろうか。

 

ご存知のように賃貸マンションと分譲マンションには、「所有者が一人」であるか「所有者が沢山」であるか、という重要な違いがあります。

 

すなわち、管理組合で運営管理する共同住宅という性質をもつ分譲マンションにおいては「所有者不詳の空き室」が出てしまいますと、その他の住民にしわ寄せがいくということを意味します。

 

実際のケースをいくつか確認してみましょう。

埼玉県にある某分譲マンションでは全36部屋のうち5部屋が区分所有者の氏名と住所を判別できないという状況が判明した。

 

長い間空き家状態で、管理費の滞納とかが続いていたのです。

 

そのため、支払い期日から5年ほどが過ぎ、支払い請求権の消滅時効が近づいていたことから、不在者財産管理人の専任決議を管理組合が家庭裁判所に申し立てました。

 

その手続きによって、不在者財産管理人が所有者不明の空き部屋を売却できることになりましたが、その売却代金が滞納された管理費を補うに十分なのかどうかは不明だというのです。

 

この他には、別のケースによると、よくある相続放棄があちらこちらで発生していることが確認出来ます。

 

いずれも埼玉県の例だけども、ある分譲マンションの所有者不詳の空き室について、管理組合が調査を始めたところ、元の区分所有者(親が死亡)の子を見つけることができたけれど、その人物は相続を放棄していて、管理組合はやむを得ず「物件の競売手続き」を行なうことになったとのことです。

 

競売による売却代金で滞納された管理費を回収できたかどうかは確かではないです。

下落し続けてゆく「分譲マンション」の価値

こういった事が発生するということは、「相続放棄」が起きてしまうくらいに、その物件の価値が低くなってしまうということなのです。

 

国土交通省によれば、2017年に200万戸に満たなかった築30年以上の物件は、10年後の2027年には300万戸を超すとみられており、20年後の2037年には500万戸をオーバーし、「今の3倍近くの数の物件が築30年以上になる」とのことです。

 

さらには、そのうち200万戸近い物件は築50年以上の物件とのことです。

 

老朽化に合わせて資産価値が落ちてしまっているうえに、管理運営の費用も払えてないとなれば、その空き部屋が相続されないのも当たり前です。

 

同省が639のマンション管理組合の中から得た調査結果によれば、対象の管理組合のうち14%、つまり87の組合で「連絡のつかない持ち主がいる」という回答があったとのことです。

 

東京都は2018年3月に「マンションの適正管理促進に関する検討会」を設置し、適切な仕組みの制定に向けた議論を促進しています。

 

分譲マンションの相続放棄での空き家化を防ぐためには、マンションの資産価値を下げない必要があり、そのため管理組合などによる建物のメンテナンスが格段に重要になっています。

 

分譲マンションの空き家対策に乗り出した東京都

 

2018年11月30日に検討会から提出された資料によると。

 

東京都は「安全で良質なマンションストックの形成に関する中長期的な目標の設定」、「マンション管理の適正化に関する指針を定めるとともに、現行のマンション管理ガイドラインについての見直し」、「管理組合に対する届出の誘導策の検討」の3点を取り組むことで、対策をしていくと発表しました。

 

こういった理由から、「分譲マンションの空き家問題」の対策としては、マンションの管理を充実させ、資産価値を保つための仕組みづくりが求められているということがよく納得できます。

 

管理組合がきちんとしているかそうでないのかも、じつは物件の価値に結び付くということなのです。

分譲マンションの20年後30年後

 

分譲マンションを購入して住むとすれば、20年後30年後の目安をつけておかなければいけないです。

 

住んでいるひとも、老齢になるでしょうが、それだけではありません。

 

マンションも、老朽化してゆくのです。

 

駅地下で、モテはやされてるタワーマンションたくさんあります。

実は、やばいです。

 

そこに、気づいている人はほとんどいないようです。

 

後になって気づいても「後の祭り」ということで。

 

それでも、20年後30年後の目安をつけておけば良いのだかもしれないです。

 

老朽化の果てに「ババ抜きする」のはあなたにならないように。

以上です。

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