もくじ
サラリーマン大家さんの時代は終わりなのか
すべてのサラリーマン大家さんのことではないですよ。
一部の、それでも意外と多くのサラリーマン大家さんにとってのことだと思えるのです。
近年での不動産投資がブームになったのは、2015年程度から盛り上がりをみせたと思います。
銀行貸し出し金利も超低金利時代になりましたのも、追い風になったようです。
加えて、相続税の計算方法が厳し目になったこともありましたね。
中古アパートや中古マンションを買ったひとたち
これからの数年間は、とても経営状況は厳しいものとなると予想できます。
もともと、中古です。
最新設備の整った、新築アパートなどに対抗できるわけはありません。
対抗するとしたら、家賃を下げるという選択肢があるわけで。
家賃を下げると、当然のごとく利回りは下がります。
ローン返済や、固定資産税などの支払いが滞りなく進めていけるのであればよいのですが。
実は、ここが一番気になる大事な点です。
耐用年数越えの木造アパートなど築古物件であれば、リフォームしなければ到底入居者募集をかけられなかったりするわけです。
間取りまで変更するリノベーションなんて選択肢もあります。
とにかく、地域での適正家賃で賃貸物件にするのであれば、手を加えなければダメでしょう。
とにかく、お金が掛かります。
中古マンションのすぐ南に新築賃貸物件が建つ
昨日、大家さんの仲間で新築賃貸物件の完成見学会がありました。
さっそく、見に行ってきましたよ。
やっぱり、新築はいいやぁ～！
素直な実感。
それにしても、流し台が大きくなりましたね。
こんなに、面積必要なのかしら？てな。
お家賃、12万だそうでした。
お医者様とかターゲットみたいでした。
そうですよね。
この辺では、３ＬＤＫの新築であれば10万以下が普通になります。
こちらは、2万は家賃お高いのです。
それよりも何よりも、驚いたのはすぐ北隣の3階建てマンションに日が当たらなくなってしまっていました。
大家さんは、別な人なのだそうですが、さぞ悔しい思いをしているはずです。
だって、その1階入居者の部屋には殆ど太陽の日が当たらなくなってしまっていたのです。
これは、厳しいなと。
退去があると、次の募集で入居者がみつかりずらいという意味があります。
そして、家賃を下げざるをえなくなるという負のスパイラルがみられるかもしれないです。
ですから、そちらの大家さんもしっかり勉強したほうが良いのです。
家賃を下げるばかりが、良いわけではないからです。
空室を早く埋めるための勉強と実践が必要となる状況と言えます。
お話では、そちらの大家さんは近くの別の自分所有の鉄骨アパートの中に住まわれているみたいでした。
まぁ、それはいいとして。
築古耐用年数超えの物件は、減価償却は４年間
この意味が分からないようであれば、とにかく本を読んで勉強してみてくださいね。
物件価格を4年に分けて、必要経費として認めてもらえるのです。
減価償却費というものは、実際には出て行かないで手元に残るお金ということなんです。
5年後からは、必要経費が無い状態になりますので非常に厳しい時期に突入するのです。
この状態にはまり込むサラリーマン大家さんは、本当に危ないです。
ス〇ガ銀行から、4％前後で30年ローンは一番厳しい
数年前まで、サラリーマン大家さんになったひとは多くいらっしゃるでしょう。
その中でも、上記の銀行から4％前後で30年程度の融資を使っているひとが多いようです。
こういうパターンが一番、厳しい状態になります。
いえ、なっているでしょう。
さっきの、減価償却4年が過ぎた5年目辺りに崖っぷちをみるかもしれないです。
出てゆくお金の方が大きくなる可能性が高まります。
非常に危険な時期に突入するのです。
大空室時代へまっしぐら
いま新築投資物件が雨後の筍のように？あちこち増えています。
多少高くても、日本人は新築好きですから、そっちへ流れてゆきます。
そうして、中古物件には魅力が薄くなってしまうのです。
魅力は、安く値下げしたあとの家賃だけかもしれないです。
家賃を下げると、負のスパイラルに自ら落ち込んで行くという状況になってしまう可能性が高まります。
サラリーマン大家の成功率は10％以下？
不動産の知識がなければ失敗する！
不動産投資を始めようと思った時に知りたくなるのが実際に物件を買った人の成功率です。
給与収入と不動産収入の2つの収入軸をもつサラリーマン大家に憧れを抱く人も多いです。
しかし、サラリーマン大家の成功率は10％以下だといわれているようです。
100人の不動産投資家がいても成功するのはわずか数名ということなのです。
続く。